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房貸利率換錨 開發商四季度打折促銷“搶跑”

蒙彼利埃对甘冈 來源:21世紀經濟報道 2019-10-10 16:47我來說兩句
  

  新政實施后,除上海外,主要的一二線城市房貸利率輕微上調,三四線城市則有所下降,整體來看近期表現平穩。

  告別基準利率,與LPR掛鉤的房貸利率時代正式來臨了。

  10月8日,以LPR為基礎的房貸利率新政實施。由于此前在“房住不炒”的基調和房地產金融的收緊之下,各地的房貸利率已出現小幅上調,掛鉤LPR并沒有改變這一趨勢。

  21世紀經濟報道記者的調查顯示,新政實施后,除上海外,主要的一二線城市房貸利率輕微上調,三四線城市則有所下降,整體來看近期表現平穩。

  未來,隨著房地產調控“因城施策”的落地和深入,掛鉤LPR的房貸利率差異將會擴大;同時,作為開發商資金的重要來源,首付款和個貸也將受到影響,疊加其他房地產調控政策,樓市銷售不容樂觀。自今年8月份以來,已有不少開發商、不少城市出現了降價促銷,預計這一態勢四季度還將繼續。

  收緊的房貸

  按照新規,房貸利率應以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成,9月20日公布的5年期以上LPR為4.85%。

  10月8日,記者調查顯示,相比上半年甚至7、8月份,一二線城市房貸利率近期大部分有輕微上調。

  以北京為例,農行與LPR掛鉤后,首套房利率5.4%,二套房利率5.9%,分別比之前執行的利率高1-2個基點;郵儲銀行望京支行房貸利率掛鉤LPR后,首套利率5.39%,二套利率5.88%。

  在廣州,中國銀行和農業銀行首套房利率上浮54個基點,為5.39%,二套房為5.63%;平安銀行的首套房執行利率在LPR基礎上上浮60個基點,達到5.45%,二套房達到5.65%。

  深圳地區,招商銀行自9月5日起深圳地區部分房貸業務利率已經掛鉤LPR,執行利率為首套5.15%、二套5.45%,而此前首套利率為5.145%、二套5.39%,均輕微上浮。

  而杭州、南京、合肥、蘇州等二線城市,首套都要加55-80個基點,二套普遍加105個基點或以上。

  商業銀行態度積極,普遍開始掛鉤調整房貸利率。分布在各地的多家銀行表示,放款周期與房貸利率,與9月份相比并沒有明顯變化。

  在一二線利率輕微上調的同時,上海的房貸市場卻出現了“利率低谷”,首套貸款利率為不低于相應期限LPR減20基點,二套貸款利率為LPR+60基點。

  對此,諸多上海銀行業人士表示,減點只是暫時的,未來會逐步調整到相應期限LPR之上。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,從城市結構上看,二線城市的房貸利率增加相對會大一點,而三四線城市則沒有太明顯的負擔增加,甚至有減負的現象。

  而對于后續房貸利率的走向,業內觀點不一。

  東興證券研報分析,預計全國房貸利率將延續上行趨勢。一方面是由于房貸額度在上半年投放較多,下半年額度不足。分地區來看,不同城市房貸利率將受房貸供求和“一城一策”調控所決定。另一方面,行業基本面不支持大面積的寬松政策出臺。

  易居報告則認為,后續隨著金融環境的進一步寬松,以及房地產市場的周期性調整,預計LPR房貸利率將有進一步下調的可能。

  中原地產首席分析師張大偉認為,目前房貸利率相比上半年有所上浮,但仍然沒有超過去年四季度,預計接下來仍以平穩為主。

  “焦慮”的開發商

  作為開發商的重要資金來源,房貸利率的微調如果單獨出現,可能影響并不會很大,但如果疊加房地產金融調控,則產生的沖擊力就被放大了。

  目前監管對流入房地產的資金高度警惕,“房地產調控政策就是要避免房貸過量,引導資金進入實體經濟”,張大偉說。

  “實際上新政還是想進一步控制房價上升的趨勢,不希望因為降準、降息可能導致房價的暴漲?!卑ㄖと旖蚴紫蹲使宋勢鈐蠼鴣?,降準也能導致炒房集團的反彈,所以要對房貸做專門的安排和控制,但對剛性需求的影響不大。

  開發商們卻坐不住了。調查顯示,自8月份以來,主流房企中的一部分房企就已開始降價促銷“搶跑”,其中以恒大地產最為顯著。

  今年以來恒大一直在以各種名目、變著法子、“全員上陣”促銷賣房。8月份恒大啟動超500盤7.8折促銷,國慶期間又推出針對部分項目清尾樓棟的特價政策,折扣力度8-9折不等,部分公寓、商鋪可低至6折等動作。

  這些促銷直接推動了恒大銷售的巨幅增長。 10月3日,中國恒大披露了9月份的營運數據,9月實現合約銷售金額約831.1億元,較上月增長約73.8%,較去年同期增長約31.9%,刷新了集團單月合約銷售金額的歷史紀錄;10月1日至7日國慶期間,恒大全國銷售即超過510億元,也創下了房企黃金周銷售之最。

  9月份在廣西因降價被點名后又道歉的碧桂園,也交出了9月份的銷售數據,共實現合同銷售金額約515.8億元,同比增加40.39%。

  除了這兩大巨頭,近兩個月以來,市場上的優惠促銷活動逐漸增多,不僅大批知名房企加入其中,各種營銷花樣也不少。

  如金地9月份在北京率先打響“金九”的第一槍,進行“30天紅盤行動”,推出“百套特價房,萬套品質房”,其中最高優惠將達到450萬;重慶龍湖則推出秋季易房節,老業主可享受“二手房置換”專屬優惠。

  在主流的一二線城市,大多數房企的項目都有折扣優惠。如天津武清區新城·梧桐公館項目已進入清盤階段,為了促進項目回款,除了直接優惠8萬元外,還推出3天內交齊優惠6萬等活動,最高優惠可超過30萬元。

  川財證券指出,在房貸利率趨于平穩的情況下,預計今年四季度房地產銷售市場大概率不會出現過熱現象。

  祁澤金也預計,四季度的銷售趨勢會是小幅上漲,但價格還是會控制在一定范圍之內。

標簽:房貸利率|房地產|優惠|基點
責任編輯:夏煜煊夏煜煊
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